2020年全國GDP首超100萬億元，下半年經濟增速回正，全年同比增長2.3%，消費市場持續復蘇。從寫字樓租賃市場來看，在去年下半年疫情基本得到控制、經濟逐步復蘇、企業復工復產的利好因素影響下，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩，截至年底平均日租金為2.70元/㎡·天，空置率受新增供應影響微升。從大宗交易市場來看，疫情考驗之下的投資活動較往年趨近冷靜，但市場依舊穩健。全年國內49個城市共錄得237宗商辦物業大宗交易，總成交額達到超兩千億元。
宏觀經濟
2020年全國GDP首超百萬億元
2020年，國內GDP首超100萬億元，同比增長2.3%，其中第四季度增幅達6.5%。若按不變價GDP，GDP累計增速為2.2%，下半年經濟復蘇，增速回正，未來經濟恢復信號明顯。其中，信息傳輸、軟件和信息技術服務業增加值增速為16.9%，實現兩位數增長；金融業增加值增速為7.0%，比2019年提高0.4個百分點。消費市場復蘇態勢持續。
土地市場
年底商辦土地供應、成交量呈井噴式增長
2020年全年，20城市商辦用地推出面積大幅增加，推出土地和樓面均價同比上漲。尤其年底供應量井噴式增長。成交方面量價齊升；土地出讓金同比增長21.39%，平均溢價率降至2.06%。從企業拿地情況來看，2020年國內82家企業共競得484宗商辦用地，拿地面積1852.24萬㎡，金額1181.53億元。
租賃市場
租金持續回落但降幅顯著收窄
2020年，在下半年疫情基本得到控制、經濟逐步復蘇、企業復工復產的利好因素影響下，四季度多城市租金降幅有所收窄。從租金報價來看，20城市寫字樓租金仍處于下行通道但整體企穩，平均租金為2.70元/㎡·天，租金跌幅明顯收窄并趨于穩定，空置率受新增供應影響微升。
銷售市場
大宗交易市場依舊穩健
2020年經歷疫情考驗，大宗交易較往年趨近冷靜，但市場依舊穩健。散售市場方面，截至2020年12月，20城市甲乙級寫字樓平均售價為21059元/㎡，同環比分別為0.88%和-0.008%。大宗交易方面，全年國內49個城市共錄得237宗商辦物業大宗交易，總成交額達到2041.02億元，成交面積1288.12萬㎡，成交額較2019年同比下跌近三成。
租戶分析
TMT行業需求占比持續優先
2020年四季度，根據對上海、廣州、成都、武漢等四個城市寫字樓租賃成交樣本的租戶進行分析，從交易市場來看，季度內來自TMT的行業需求占比持續優先；從租賃類型來看，寫字樓租賃交易以新租和搬遷為主，其中上海、廣州的新設立租戶租賃需求旺盛，武漢搬遷租戶數量超五成。
總結和展望
科技創新、數字經濟、服務業開放等政策落地將為寫字樓需求注入新動能
在國際形勢復雜、國內經濟下行壓力增加的共同影響下，預計短期內寫字樓租賃需求難以大幅度反彈。不過隨著“十四五”規劃和2035年遠景目標的重磅出臺，“科技創新”被提到了前所未有的高度，數字經濟則是未來十年產業升級的主線。以此為契機，尤其TMT行業將持續釋放辦公需求，成為一線和部分強二線城市寫字樓市場需求的重要支撐。
大宗投資市場方面，2020年大宗交易較往年趨近冷靜，但跌幅好于預期。未來在疫情管控之下，全球經濟有所好轉后外資買家預計將重回中國市場，大宗交易市場有望再度活躍。“三道紅線”促使開發商釋放更多優良商辦物業，市場出現更多的優良資產，部分一線核心項目進入法拍市場。
來源：中指研究院
